Retour sur le séminaire Accession sociale à la propriété qui s’est déroulé le 17 mars à Vannes et a réuni plus de 80 participants, élus, opérateurs Hlm et étudiants sur le thème :
Comment répondre aux attentes des habitants et des élus dans les territoires ?
Accueillis par Hortense Le Pape représentant le territoire vannetais et Gaëlle Routier, nouvelle présidente de l’ARO Hlm Bretagne, les participants ont pu saisir les enjeux de l’accession sociale dans un contexte particulièrement instable qui complexifie les projets immobiliers sur le territoire breton.
La première partie de la matinée a été consacrée à la présentation des différents dispositifs d’accession sociale à la propriété par Chrystel Gueffier-Pertin mais aussi ses atouts pour le territoire.
En effet, la production des opérateurs Hlm permet de mettre sur le marché des logements de qualité, abordables et bien insérés dans leur environnement. Cette offre répond aux besoins non couverts des territoires dans toute leur diversité.
L’accession sociale sécurise les parcours résidentiels des ménages (garanties possibles de revente, rachat, relogement).
Par ailleurs, ces opérations créent une nouvelle attractivité pour les territoires en attirant de nouvelles populations et en conservant les populations locales, elles participent à la dynamisation de l’activité locale à travers son tissu d’entreprises, à la création/soutien de filières locales innovantes.
Table ronde : les besoins des territoires et les enjeux des Organismes Hlm
Cette table ronde animée par Pauline Urien, directrice de l’ARO Hlm Bretagne réunissait Stéphanie Doyen, élue représentant Auray Quiberon Terre Atlantique, ainsi que Bruno Fievet directeur général de Coopalis et André-Yves Lambert Directeur général délégué d’Espacil Accession, deux opérateurs Hlm bretons.
Après un rappel des mécanismes du parcours résidentiel et des vases communicants entre les différentes offres (sociale et privée, locative et en accession), les intervenants ont souligné la nécessité, et l’engagement fort des élus dans les politiques locales de l’habitat.
Ce sujet est complexe, une affaire presque de spécialistes ; il nécessite des connaissances pointues parfois difficiles à acquérir pour les élus qui ont plusieurs casquettes. L’ingénierie n’existe pas à toutes les échelles et sur tous les territoires. Pour autant, le logement et l’habitat sont des sujets majeurs pour le maintien et le développement des territoires. La relation entre emploi et logement est cruciale : combien d’entreprises peinent à recruter en raison de difficultés d’accès au logement ?
Côté organismes, les contraintes réglementaires et de marché pèsent sur les opérations. Un des leviers évoqués est la remise à plat des zonages censés refléter la tension des marchés locaux. Or la Bretagne est largement considérée comme un territoire « détendu », ce qui ne correspond pas aux ressentis des problématiques locales.
Ce zonage a une importance notamment sur le prix de sortie des opérations, en effet, celui-ci est contraint dans le cadre du PSLA par exemple, mais lorsque ceux-ci ne prennent pas en considération les coûts réels des fonciers sur certaines communes, en plus des coûts de construction, les opérations deviennent impossibles.
La « zéro artificialisation nette » a également été abordée. Toutes ces difficultés d’accès au foncier conduit à chercher de nouveaux gisements : les dents creuses (espace non construit entouré de parcelles bâties), le foncier aérien (ou surélévation), encore les garages, représentent un potentiel à exploiter en complément de la rénovation des bâtis existants.
Table ronde : le financement de l’accession sociale
Cette table ronde animée par Chrystel Gueffier-Pertin de l’USH réunissait des financeurs : Philippe Besson de la Banque des Territoires et Fabienne Guiomar pour Action Logement, ainsi qu’une élue Hortense Le Pape, Golfe du Morbihan Vannes Agglomération et Patrick Scibérras Directeur général de l’opérateur Hlm Keredes.
Action logement accompagne les ménages de manière très directe grâce à des prêts aidés aux acquéreurs (en complément parfois du PTZ).
La Banque des Territoires, quant à elle, aide les Organismes Fonciers Solidaires dans le cadre du Bail Réel Solidaire pour financer, sur les territoires les plus tendus, le foncier. Ainsi, grâce à un prêt sur 80 ans, l’OFS achète le foncier qu’il loue via une redevance aux propriétaires des logements.
Les intervenants font le constat d’une situation inédite.
En effet, il y a d’un côté une crise de la demande liée à la crise économique et sociale qui pèsent sur les ménages, les conditions de crédit s’étant largement durcies.
Et d’un autre côté, une crise de l’offre : les coûts du foncier et de la construction augmentent fortement, fragilisant les équilibres économiques des opérations d’accession sociale.
Pourtant, le besoin de logements est croissant. C’est tout un écosystème qui se retrouve grippé. En effet, les parcours résidentiels sont figés : les locataires du parc social ne peuvent plus accéder à la propriété et sortir du locatif social pour accueillir de nouveaux demandeurs, alors que leur nombre augmente fortement.