Le 26 mars 2025, l’ARO Hlm Bretagne et la Banque des Territoires ont réuni à Rennes une cinquantaine de participants — organismes Hlm, collectivités locales, représentants de la Région Bretagne, du Département, ainsi que membres du Club Décentralisation & Habitat — pour une matinée d’échanges autour des grands enjeux économiques, financiers et techniques du logement social.
Rémi Heurlin, directeur régional Bretagne de la Banque des Territoires et Gaëlle Routier, présidente de l’ARO Hlm Bretagne, ont introduit la rencontre en rappelant l’importance du partenariat entre les deux structures. En 2024, la Banque des Territoires a prêté 550 millions d’euros aux organismes Hlm bretons, sur un total de 21 milliards au niveau national (contre 10 à 12 milliards les années précédentes). Cette dynamique souligne un soutien croissant, indispensable pour faire face aux défis actuels du secteur.
Contexte économique et perspectives
Yann Tampereau, Chef Économiste – Responsable des Études Économiques & Financières à la Banque des Territoires a ouvert les discussions en présentant les impacts macroéconomiques et géopolitiques sur le logement social. Si certaines annonces sont encourageantes — le secteur étant relativement protégé des tensions géopolitiques — la crise de la construction perdure, avec une baisse continue des permis et des mises en chantier. Toutefois, la reprise du marché de l’immobilier ancien, l’offensive des banques sur les prêts et une stabilisation attendue du TLA à 1,7 % dès août 2025 donnent des raisons d’espérer.
Situation financière des organismes Hlm bretons
Éric Launay, ingénieur financier territorial à la Banque des Territoires a dressé un état des lieux du secteur en Bretagne. Malgré une conjoncture difficile, les organismes Hlm bretons présentent une meilleure santé financière que la moyenne nationale, notamment grâce à un taux de vacance faible et à une relative jeunesse du parc. Toutefois, plusieurs signaux d’alerte sont à noter :
- baisse des ventes,
- repli de l’autofinancement locatif,
- tensions sur la trésorerie.
Les projections à horizon 2030 estiment un coût moyen de 180 000 € par logement neuf et 35 000 € pour une réhabilitation, sur la base d’un loyer moyen à 6,4 €/m². Les organismes présents ont exprimé le souhait d’affiner ces hypothèses en y intégrant le poids des subventions et des emprunts, pour évaluer la soutenabilité du modèle.
Massification de la réhabilitation : lancement de la première vague
Alice Martin, cheffe de projet à l’ ARO Hlm Bretagne a présenté l’ambitieux projet régional de massification de la réhabilitation énergétique, élaboré avec les organismes Hlm et le cabinet Hors Site Conseil. Ce programme, en préparation depuis plus de deux ans, vise à structurer une réponse régionale coordonnée et industrialisée aux objectifs de performance énergétique imposés par la Stratégie nationale bas carbone (SNBC) et les exigences de décence énergétique. En Bretagne, les besoins sont considérables : 3 000 logements à rénover par an, pour un coût global estimé à 8 milliards d’euros. Dans ce contexte, il devient urgent d’agir et de passer à l’opérationnel.
La démarche s’appuie sur une sélection rigoureuse du patrimoine le plus adapté à une massification des interventions, à savoir les petits collectifs R+3 à R+6, permettant d’optimiser les interventions et de maîtriser à la fois les risques techniques et les équilibres économiques. Le projet prévoit l’achat groupé de « packs travaux » standardisés, définis selon trois scénarios énergétiques cibles, afin de rationaliser les interventions et d’accélérer les mises en œuvre sur le terrain.
À ce jour, sept bailleurs se sont engagés dans cette première vague opérationnelle : Morbihan Habitat, Terres d’Armor Habitat, Neotoa, Aiguillon Construction, BSB Les Foyers, Brest Métropole Habitat et Douarnenez Habitat. Ensemble, ils ont étudié un potentiel de 2 400 logements répartis dans des petits collectifs et identifié 63 résidences à forte faisabilité. Cette première phase franchira un cap concret en avril 2025 avec le lancement de l’assistance à maîtrise d’ouvrage programmatique (AMO), étape décisive pour le passage à l’échelle.
Financement : dispositifs en évolution
Amaury Pinchon de la Banque des Territoires a clôturé la matinée en présentant les dispositifs de financement mobilisables. Malgré la baisse du TLA, son effet reste limité à court terme, mais les mécanismes de double révisabilité offrent de nouvelles marges de manœuvre. En 2024, plusieurs outils ont été renforcés ou introduits : prêts DUOZ, prêts de haut de bilan via des AMI, nouveaux prêts PLAI sur 40 ans, ou encore dispositifs fiscaux spécifiques. Une enveloppe d’ingénierie accompagne également les bailleurs pour conduire des études sur la vulnérabilité climatique ou des diagnostics patrimoniaux.
Un grand merci à l’École de la Rénovation Énergétique (ERE) et à See You Sun pour leurs interventions éclairantes sur les démarches environnementales innovantes du secteur.
Enfin, l’ARO Hlm Bretagne tient à saluer la Banque des Territoires pour ce partenariat structurant, au cœur des dynamiques de production et de réhabilitation du logement social en Bretagne.